La fiscalité n’est jamais immobile. Et le secteur de l’hébergement touristique commence à en faire aujourd’hui l’expérience.

 

Depuis le 1er mars 2026, le taux de TVA applicable à certaines prestations d’hébergement est passé de 6 % à 12 %. Cette modification concerne notamment : les hôtels, motels, Airbnb ‘professionnels’, gîtes, chambres d’hôtes, etc. ainsi que la mise à disposition d’emplacements de camping

 

Derrière cette apparente simplicité se cache parfois une réalité fiscale plus subtile.

 

1. Quand la TVA s’applique-t-elle ?

 

La location d’un logement meublé devient une prestation soumise à TVA lorsque s’y ajoute au moins un des trois services suivants :

1. L’accueil physique: Il doit s’agir d’une assistance effective sur place pendant une grande partie de la journée. En revanche, une simple remise de clés, un code d’accès ou un contact par téléphone ou en ligne ne constituent pas un accueil physique au sens TVA.
2. La mise à disposition du linge (de lit ou de toilette), avec un remplacement au moins une fois par semaine pour les séjours de plus d’une semaine.

• La fourniture du petit-déjeuner: Un petit-déjeuner doit être prévu chaque jour. Il n’est cependant pas nécessaire qu’il soit servi en salle. Il peut par exemple être déposé à la porte, être retiré par l’hôte, ou être fourni via un système de coupons utilisables dans une brasserie voisine. L’administration adopte ici une approche pragmatique.

 

Peu importe que ces services soient fournis directement ou sous-traités, ou que la location soit effectuée en tant que particulier, via une société ou par l’intermédiaire d’une plateforme telle qu’Airbnb : dès lors que l’un des services est proposé, la prestation est en principe soumise à la TVA, avec pour corollaire le droit à déduction de la TVA en amont.

 

Lorsqu’un service est proposé moyennant un supplément, il n’est considéré comme tel au regard de la TVA que si le client choisit effectivement d’en bénéficier. La simple mise à disposition ou possibilité offerte par l’exploitant ne suffit pas.

 

NB : Tout autre service accessoire fourni à l’hôte moyennant rémunération (repassage, blanchisserie, parking, sauna, etc.) suit en principe le taux de TVA applicable à l’hébergement, conformément à la règle selon laquelle l’accessoire suit le principal. Par exception, les consommations d’un minibar sont assimilées à une prestation de restauration et soumises au régime TVA HoReCa (en principe 12 % pour la nourriture et 21 % pour les boissons actuellement).

 

Attention ! Le régime de franchise pour petites entreprises n’est pas applicable dans ce contexte.

 

En revanche, la location simple d’un bien sans services (par exemple un gîte loué sans accueil, sans petit-déjeuner, sans mise à disposition linge) reste exemptée, comme auparavant.

De même, les séjours dans des maisons et clubs de jeunes reconnus par les autorités compétentes, dans des auberges de jeunesse, maisons de repos ou résidences-services, internats, centre d’accueil, etc. restent exemptés de TVA même si des services connexes sont fournis.

 

En bref, les règles définissant ce qui est taxable ou exempté ne changent pas.

 

1. Qu’est ce qui change ?

 

Uniquement le taux, qui passe à 12%.

 

En matière de TVA, le taux applicable est déterminé au moment où la taxe devient exigible.

 

Les règles usuelles sont en principe d’application [1]: en cas d’obligation de facturation, la TVA est en principe exigible à la date de la facture, sauf si un paiement effectif intervient avant.

 

Toutefois, une mesure transitoire[2] a été spécifiquement introduite pour les réservations faites au plus tard le 28.02.2026 (à savoir, avant l’entrée en vigueur du nouveau taux de TVA). Elles peuvent bénéficier du taux de 6 % si la TVA sur ces réservations devient exigible au plus tard le 30.06.2026.

 

Cette mesure transitoire ne s’applique donc pas :

• aux réservations comptabilisés le 01.03.2026 ou ultérieurement ;
• aux réservations comptabilisés au plus tard au 28.02.2026, mais pour lesquelles la TVA devient exigible (généralement à la suite d’un paiement ou de l’émission d’une facture) le 01.07.2026 ou ultérieurement.

 

L’exploitant doit être en mesure de prouver à l’administration le moment de la réservation (par exemple, e-mail de confirmation, preuve de paiement d’acompte, etc.).

 

Concrètement :

 

1. Si l’hôte est un professionnel (B2B): Une facture (électronique le cas échéant) est obligatoire. La TVA est en principe exigible à la date d’émission de la facture, sauf en cas de paiement antérieur.

Ainsi, une réservation faite au plus tard le 28.02.2026 avec une facture impayée émise au plus tard le 30.06.2026 rend le taux de 6% d’application.

 

1. Si l’hôte est un particulier (B2C): Aucune facture n’est en principe requise. Seule une souche TVA doit être établie au plus tard au départ de l’hôte. La TVA est alors exigible au moment du paiement effectif.

[1] Articles 22 et 22bis du Code de la TVA.

[2] https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/public/fisconet/document/8e50e86b-45e4-4960-8786-558c5ef7bd91

Pour une réservation effectuée le 28 février avec un acompte payé avant le 6 mars 2026 et un solde réglé après le 15 juillet, le taux de 6 % s’applique à l’acompte et celui de 12 % au solde.

 

Par tolérance, uniquement en cas de facturation volontaire à un particulier, l’administration admet que la date d’émission de la facture relative à un montant encore impayé puisse être retenue comme référence pour l’exigibilité de la TVA. Dans ce cadre, une facture impayée émise avant le 28 février 2026 permet de sécuriser l’application du taux de 6 %.

 

La FAQ² contient également quelques exemples illustrant cette mesure transitoire.

 

1. Que devez-vous entreprendre ?

 

Pour les exploitants, il est essentiel :

• d’identifier et documenter utilement les réservations relevant du régime transitoire ;
• d’ajuster les processus de facturation et d’encaissement aux nouvelles règles ;
• le cas échéant, d’informer vos plateformes de réservation.

 

Une actualisation de vos conditions générales peut également s’avérer particulièrement opportun.

 

En cas de mauvaise application, de lourdes régularisations pourraient s’ensuivre.

 

Notre équipe d’experts TVA se tient naturellement à votre disposition pour analyser votre situation et sécuriser votre pratique.

 

Disclaimer : Les informations présentées dans cette publication sont fournies à titre informatif et reposent sur des textes législatifs ou projets de réforme susceptibles d’évoluer. Elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé